Vendre une maison classée F ou G en 2026

Ce que dit la loi en 2026

L’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi Climat et Résilience, impose la production d’un audit énergétique réglementaire lors de toute vente d’une maison individuelle classée E, F ou G au DPE.

Ce document doit être annexé à la promesse de vente (ou à l’acte d’achat si promesse non réalisée). L’absence d’audit n’empêche pas la signature chez le notaire, mais elle ouvre un droit pour l’acheteur de demander la nullité de la vente ou une réduction du prix — pendant 1 an après la signature de l’acte authentique.

Biens concernés : maison individuelle uniquement

L’obligation ne concerne que les maisons individuelles en monopropriété. Sont exclus :

• Les appartements en copropriété (seul le DPE individuel est requis)
• Les immeubles entiers mis en vente (obligation différente — audit global)
• Les maisons non destinées à l’habitation principale ou secondaire

Faire l’audit avant ou après la mise en vente ?

C’est la question stratégique que se pose tout vendeur. La réponse dépend de votre objectif :

Faire l’audit avant la mise en vente (recommandé)

• Vous connaissez exactement votre situation réglementaire avant de fixer le prix
• Vous pouvez décider de réaliser des travaux avant la vente pour valoriser le bien
• Les acheteurs sont rassurés par la transparence — moins de négociation brutale sur le prix
• Vous évitez les risques juridiques et les surprises en cours de négociation

Attendre que l’acheteur soit trouvé

• Gain de temps si le bien ne se vend pas rapidement
• Risque : l’acheteur peut se rétracter à la lecture de l’audit ou exiger une forte décote
• Le délai entre visite et signature peut s’allonger (3 à 4 semaines pour l’audit)

L’impact de l’audit sur le prix de vente

L’audit énergétique révèle précisément les travaux nécessaires et leur coût estimatif. Cela change radicalement la dynamique de négociation.

Selon les données du marché, une passoire thermique non rénovée se négocie en moyenne 10 à 20% sous le prix d’un bien équivalent mieux classé. Ce phénomène, appelé “décote verte”, est désormais documenté par les notaires et les réseaux d’agences.

Deux stratégies s’offrent au vendeur :

Stratégie	Avantage	Inconvénient
Vendre en l’état avec l’audit	Vente rapide, sans investissement supplémentaire	Décote de 10 à 20% sur le prix
Rénover avant de vendre	Prix de vente plus élevé, bien plus attractif	Investissement travaux + délai de 6 à 12 mois

La rentabilité de la rénovation avant vente dépend du marché local et de l’ampleur des travaux. Dans les zones tendues (Paris, Bordeaux, Lyon), rénover avant de vendre est souvent rentable. Dans les zones moins dynamiques, la décote est parfois moins importante que le coût des travaux.

Droits de l’acheteur face à l’audit

L’acheteur qui reçoit l’audit énergétique lors de la signature de la promesse de vente dispose de plusieurs leviers :

• Négociation du prix en fonction des travaux identifiés dans l’audit
• Condition suspensive d’obtention d’un financement incluant les travaux (éco-PTZ)
• Action en nullité dans l’année suivant la vente si l’audit était absent ou non conforme

Note importante : l’audit est un document informatif. L’acheteur n’est pas obligé de réaliser les travaux recommandés. C’est une information, pas une obligation qui pèse sur lui.

Le calendrier idéal pour une vente en 2026

1. M-2 : Faire réaliser l’audit — 3 à 4 semaines pour la visite et le rapport
2. M-1 : Analyser les résultats — décider vente en l’état ou petits travaux rapides
3. M0 : Mise en vente avec l’audit joint au dossier de présentation
4. M+1 à M+3 : Négociation en toute transparence sur la base de l’audit
5. M+3 à M+5 : Signature chez le notaire avec audit annexé