Le prêt collectif est la principale raison pour laquelle des travaux votés ne démarrent jamais. Non pas parce qu’il est refusé, mais parce qu’il est mal présenté à l’assemblée — souvent sous une majorité plus exigeante que celle réellement requise.
Car il existe une dérogation que peu de syndics exploitent, et qui change tout : elle peut faire passer le vote de la majorité absolue à la majorité simple.
La règle générale, et la dérogation qui change tout
Par principe, la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires relève de la majorité de l’article 25 — la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. C’est une majorité difficile à atteindre : dans une copropriété où la moitié des propriétaires ne se déplace pas, elle est presque hors de portée.
Mais l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une exception. Lorsque l’emprunt collectif finance des travaux de rénovation énergétique et qu’il s’agit d’un prêt à taux zéro, il est adopté à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux qu’il finance.
La conséquence est considérable. Si les travaux relèvent de la majorité simple de l’article 24 — ce qui est le cas de nombreux travaux d’amélioration énergétique — alors l’éco-PTZ collectif se vote lui aussi à la majorité simple : la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Les absents ne comptent plus.
Vérifiez donc systématiquement sous quelle majorité les travaux eux-mêmes sont soumis. C’est elle qui commande.
Voter les travaux et le prêt à la même assemblée
L’erreur classique consiste à voter les travaux lors d’une assemblée, puis à revenir six ou douze mois plus tard pour le financement. Entre-temps, les devis ont expiré, la composition de l’assemblée a changé, et l’élan est retombé.
Présentez les deux au cours de la même assemblée générale, en deux résolutions distinctes :
- Résolution 1 — l’approbation des travaux, du devis retenu et du calendrier
- Résolution 2 — la souscription de l’emprunt collectif, avec l’organisme prêteur, le montant, la durée et le taux
Deux résolutions séparées, pas une seule. Un copropriétaire peut vouloir les travaux sans vouloir le prêt : lui imposer un vote groupé, c’est prendre le risque qu’il vote contre l’ensemble.
Ce que devient le copropriétaire qui ne veut pas emprunter
C’est la question qui bloque le plus d’assemblées, et la réponse rassure presque toujours.
Un copropriétaire n’est jamais contraint d’adhérer au prêt collectif. Trois options lui restent ouvertes :
- Payer comptant sa quote-part de travaux, sans participer à l’emprunt
- Souscrire individuellement un éco-prêt à taux zéro pour financer sa part
- Adhérer au prêt collectif pour tout ou partie de sa quote-part
Dire cela explicitement en assemblée désamorce l’essentiel des oppositions. Beaucoup de copropriétaires votent contre parce qu’ils croient s’engager personnellement dans une dette collective. Ce n’est pas le cas.
Ce qu’il faut avoir en main avant de convoquer
Une résolution de financement présentée sans chiffres précis est presque toujours rejetée. Réunissez :
- Les devis de travaux définitifs, pas des estimations
- Une offre de prêt chiffrée : montant, durée, taux, coût total, échéance trimestrielle par tantième
- Le plan de financement complet, aides déduites — MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE, aides locales
- Le reste à charge par lot, exprimé en euros par mois et non en pourcentage
- Le DPE collectif, prérequis à l’obtention des aides
Le reste à charge mensuel par lot est le chiffre décisif. Un copropriétaire ne raisonne pas en enveloppe globale mais en effort de trésorerie personnel. « 87 € par mois pendant 12 ans » se vote ; « 340 000 € de travaux » se refuse.
Le calendrier à anticiper
Comptez huit à quatorze mois entre la première réflexion et le versement des fonds : constitution du dossier et recherche de financement (2 à 4 mois), convocation et tenue de l’assemblée (2 à 3 mois), délai de contestation de deux mois après notification du procès-verbal, puis instruction bancaire (1 à 3 mois).
Le délai de contestation est incompressible : aucun décaissement ne peut intervenir avant son expiration. Intégrez-le au planning des travaux dès le départ, sous peine de devoir renégocier les devis.
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Questions fréquentes
Quelle majorité faut-il pour voter un prêt collectif en copropriété ?
Par principe, la majorité absolue de l’article 25. Mais lorsque l’emprunt est un prêt à taux zéro finançant des travaux de rénovation énergétique, l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 permet de l’adopter à la même majorité que les travaux eux-mêmes — souvent la majorité simple de l’article 24.
Un copropriétaire peut-il refuser de participer au prêt collectif ?
Oui, toujours. Il peut payer comptant sa quote-part ou souscrire un éco-PTZ individuel. L’adhésion au prêt collectif n’est jamais imposée, même lorsque la résolution est adoptée en assemblée.
Faut-il voter les travaux et le prêt lors de la même assemblée ?
C’est fortement recommandé, en deux résolutions distinctes. Scinder les deux votes sur des assemblées différentes fait expirer les devis et perdre la dynamique. Mais les grouper en une seule résolution expose au rejet global.
Le DPE collectif est-il nécessaire pour obtenir un prêt collectif ?
Il n’est pas exigé par la banque, mais il conditionne l’accès aux aides publiques qui allègent le montant à emprunter. Sans lui, le plan de financement est nettement moins favorable et la résolution beaucoup plus difficile à faire adopter.
Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie plus ses échéances ?
L’emprunt étant souscrit par le syndicat, un cautionnement solidaire est obligatoirement exigé par l’organisme prêteur. C’est cette garantie qui couvre les défaillances individuelles, et non les autres copropriétaires directement.
Sources : articles 24, 25 et 26-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 · ANIL, éco-prêt à taux zéro copropriétés.