La signature est passée. Les clés sont remises. Vous pensez le dossier clos.

Puis, six mois plus tard, une lettre recommandée arrive. L’acheteur a découvert que l’audit énergétique réglementaire manquait au dossier de diagnostics, ou qu’il était mal réalisé. Et il ne compte pas en rester là.

Ce que dit la loi sur l’absence d’audit

Depuis le 1er avril 2023 pour les classés F et G, et depuis le 1er janvier 2025 pour les classés E, l’audit énergétique réglementaire fait partie du dossier de diagnostics techniques obligatoire à la vente. Son absence n’est pas un détail administratif. C’est un manquement qui peut être requalifié en vice du consentement : l’acheteur prouve qu’il n’a pas eu accès à une information qui aurait pu changer sa décision, ou son prix d’achat.

Les recours possibles, un par un

Trois options s’offrent à l’acheteur lésé. La nullité de la vente, en théorie, mais les tribunaux l’accordent rarement pour ce seul motif : c’est une sanction lourde, réservée aux cas les plus graves. La réduction du prix de vente, beaucoup plus fréquente : l’acheteur fait évaluer le coût des travaux que l’audit aurait révélés, et demande une compensation à hauteur de cette estimation. Et les dommages et intérêts, en complément, si un préjudice distinct peut être prouvé, frais d’avocat, perte de temps, travaux d’urgence imprévus.

Un audit qui aurait coûté 1 000 euros peut, après coup, transformer une vente sereine en contentieux à 30 000 euros de réduction de prix.

À savoir : La responsabilité peut aussi remonter vers le diagnostiqueur ou l’agence immobilière si l’un d’eux a omis de signaler l’obligation. Un avocat en droit immobilier saura identifier la bonne cible du recours.

Comment se protéger avant la signature

La meilleure défense reste la plus simple : faire réaliser l’audit avant la mise en vente, par un professionnel certifié RGE qui suit la méthode réglementaire. Le document devient alors une pièce du dossier, daté, signé, opposable. Il protège autant l’acheteur que le vendeur, en figeant noir sur blanc l’état du bien au moment de la transaction.

Un papier manquant aujourd’hui, c’est une lettre recommandée demain. Mieux vaut le premier que la seconde.

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