Faites le DPE collectif d’abord, le PPPT ensuite. C’est l’ordre logique : le diagnostic alimente le plan. Mais la loi, elle, a fait l’inverse — elle a imposé le PPPT aux petites copropriétés dès le 1er janvier 2025, et le DPE collectif seulement au 1er janvier 2026.
Résultat : des milliers de copropriétés se retrouvent en retard sur les deux, sans savoir par où reprendre. Voici comment rattraper sans payer deux fois.
Deux obligations, deux calendriers décalés
Les deux dispositifs viennent de la même loi Climat et Résilience, mais leurs calendriers ne se superposent pas.
| Taille de la copropriété | PPPT obligatoire depuis | DPE collectif obligatoire depuis |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 | 1er janvier 2024 |
| 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 | 1er janvier 2025 |
| 50 lots ou moins | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2026 |
Dans les trois cas, le PPPT arrive un an avant le DPE collectif. La loi a demandé le plan de travaux avant le diagnostic censé l’éclairer.
Si votre copropriété compte 50 lots ou moins, elle devrait donc disposer d’un PPPT depuis dix-huit mois, et d’un DPE collectif depuis six mois. Beaucoup n’ont ni l’un ni l’autre.
Qui est concerné par le PPPT
Trois conditions cumulatives :
- L’immeuble a plus de 15 ans à compter de la réception des travaux
- Il est à destination totale ou partielle d’habitation
- Il relève du statut de la copropriété
Une seule dispense existe : si un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé et ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes, la copropriété est exemptée de PPPT. En pratique, cette situation est rare sur un immeuble de plus de quinze ans.
Ce que contient chacun des deux documents
La confusion vient de ce qu’ils se recoupent partiellement — mais leur finalité diffère.
Le DPE collectif mesure la performance énergétique de l’immeuble : consommations, émissions, classement de A à G. C’est un état des lieux, à un instant donné. Il est valable dix ans.
Le PPPT projette sur dix ans les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la sécurité de ses occupants et à l’amélioration de sa performance énergétique. Il comporte une estimation du coût de chaque poste et une proposition d’échéancier. C’est un document de programmation, actualisable tous les dix ans.
Autrement dit : le premier dit où vous en êtes, le second dit où vous allez. Faire le second sans le premier revient à planifier à l’aveugle.
L’ordre à suivre si vous partez de zéro
Malgré le décalage réglementaire, l’ordre technique reste le même — et c’est celui-là qu’il faut suivre.
- Le DPE collectif d’abord. C’est le moins cher, le plus rapide, et il fournit les données d’entrée du reste.
- Le PPPT ensuite, en s’appuyant sur les conclusions du DPE. Le prestataire dispose alors des consommations réelles et du classement de l’immeuble.
- L’audit énergétique en dernier, si vous engagez une rénovation d’ampleur. C’est lui qui chiffre les scénarios et vérifie l’atteinte des seuils d’aide.
L’économie à réaliser : commandez les deux prestations au même prestataire, dans un devis groupé. Le relevé sur site est largement commun aux deux documents. Un professionnel qui vient une fois pour les deux facture nettement moins que deux interventions séparées — comptez 20 à 30 % d’écart.
Le vote en assemblée générale
Les deux se votent à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les absents ne comptent pas.
Vous pouvez donc les inscrire à la même assemblée, en deux résolutions distinctes, avec un devis groupé en annexe de la convocation. C’est le montage le plus efficace : un seul passage en assemblée, un seul prestataire, un seul déplacement.
Attention à une nuance : le PPPT lui-même n’est qu’un projet. Une fois établi, il doit être présenté à l’assemblée, qui décide ensuite — travaux par travaux — de ce qu’elle engage. L’adopter n’oblige pas à tout réaliser.
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Questions fréquentes
Faut-il faire le DPE collectif ou le PPPT en premier ?
Le DPE collectif d’abord. Il est moins coûteux, plus rapide à obtenir, et fournit les données de consommation et de classement énergétique sur lesquelles le PPPT s’appuie. Établir le PPPT sans lui revient à programmer des travaux sans connaître l’état réel de l’immeuble.
Le PPPT est-il obligatoire pour une copropriété de 20 lots ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025, dès lors que l’immeuble a plus de 15 ans et comporte des logements. Le seuil de 50 lots marque la dernière vague du calendrier, pas une exemption pour les plus petites copropriétés.
Peut-on être dispensé de PPPT ?
Une seule dispense existe : disposer d’un diagnostic technique global ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans qui suivent son élaboration. Sur un immeuble de plus de quinze ans, cette situation est peu fréquente.
Combien de temps le PPPT reste-t-il valable ?
Dix ans, avec une actualisation à l’issue de cette période. Le DPE collectif suit la même durée de validité, ce qui permet de synchroniser les deux renouvellements et de mutualiser à nouveau les coûts.
Adopter le PPPT oblige-t-il à réaliser tous les travaux prévus ?
Non. Le PPPT est un document de programmation présenté à l’assemblée générale. Celle-ci se prononce ensuite séparément sur chaque opération, avec son propre vote et son propre financement. Le plan oriente, il n’engage pas les dépenses.
Sources : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience · article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 · article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation.