Si votre copropriété compte moins de 50 lots, elle est concernée depuis le 1er janvier 2026. Concrètement : il faut inscrire le DPE collectif à l’ordre du jour d’une assemblée générale, le faire voter à la majorité simple, choisir un diagnostiqueur et budgéter entre 500 et 3 500 € selon la taille de l’immeuble. Voici la marche à suivre, y compris quand il n’y a pas de syndic professionnel pour s’en charger.
Les grandes copropriétés sont passées par là en 2024 et 2025, encadrées par des syndics professionnels qui connaissaient l’échéance. Les petites, elles, découvrent souvent l’obligation avec un an de retard — et beaucoup fonctionnent avec un syndic bénévole, voire sans syndic du tout. C’est précisément le cas de figure que personne ne documente.
Votre copropriété est-elle vraiment concernée ?
Trois conditions doivent être réunies simultanément :
- L’immeuble est un bâtiment d’habitation collectif — au moins deux logements
- Son permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013
- Il est soumis au statut de la copropriété
Si le permis est postérieur à 2013, vous n’êtes pas concerné : le bâtiment relève déjà de réglementations thermiques récentes.
Le seuil des 50 lots se compte en lots principaux et secondaires : appartements, mais aussi caves, parkings et celliers dès lors qu’ils figurent au règlement de copropriété comme lots distincts. Un immeuble de 30 appartements avec 25 caves individualisées dépasse donc les 50 lots — et relevait en réalité de l’échéance de janvier 2025.
Vérifiez ce décompte avant toute chose : il détermine depuis quand vous êtes en retard.
Ce que ça coûte réellement
Aucune aide publique ne finance le DPE collectif seul. C’est une dépense de copropriété, répartie selon les tantièmes.
| Taille de la copropriété | Coût total constaté | Par lot |
|---|---|---|
| 2 à 10 lots | 500 à 1 200 € | 50 à 120 € |
| 10 à 30 lots | 900 à 2 000 € | 40 à 90 € |
| 30 à 50 lots | 1 500 à 3 500 € | 30 à 70 € |
L’effet d’échelle joue nettement contre les petites structures : à 10 lots, vous payez deux à trois fois plus cher par logement qu’à 50. C’est injuste, mais c’est mécanique — le diagnostiqueur passe autant de temps à analyser l’enveloppe d’un petit immeuble que d’un grand.
Le DPE collectif est valable 10 ans. Ramené à l’année, on parle donc de 3 à 12 € par lot. Présenté ainsi en assemblée, l’argument passe beaucoup mieux.
Demandez systématiquement trois devis. Les écarts entre diagnostiqueurs sur un même immeuble atteignent couramment 40 %.
Le faire voter en assemblée générale
C’est l’étape qui bloque le plus souvent, alors qu’elle est la plus simple juridiquement.
La décision relève de la majorité simple — article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Autrement dit : la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, pas de la totalité des tantièmes de l’immeuble. Un vote acquis par trois copropriétaires présents sur dix est valide.
Deux points doivent figurer à l’ordre du jour :
- Le principe de la réalisation du DPE collectif
- Le choix du prestataire et le budget associé
Vous pouvez les fusionner en une seule résolution en présentant les devis en annexe de la convocation. C’est plus efficace : vous évitez de devoir convoquer une seconde assemblée pour valider le prestataire.
Si votre syndic n’a rien inscrit à l’ordre du jour, tout copropriétaire peut exiger l’ajout d’une résolution. Adressez la demande par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant les délais de convocation. Le syndic ne peut pas refuser une demande d’inscription régulière.
S’il n’y a pas de syndic professionnel, c’est le syndic bénévole qui porte l’obligation. Et s’il n’y a aucun syndic désigné — situation plus fréquente qu’on ne le croit dans les immeubles de moins de 10 lots — la copropriété est en irrégularité bien au-delà du seul DPE. Régularisez d’abord la désignation d’un syndic, même bénévole.
Ce qu’il faut fournir au diagnostiqueur
Rassemblez ces pièces avant sa visite. Un dossier incomplet fait grimper la facture et rallonge les délais.
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
- Les plans de l’immeuble, si vous les avez
- La date du permis de construire
- Les factures énergétiques des trois dernières années pour les parties communes — chauffage collectif, eau chaude sanitaire, éclairage
- La liste des travaux réalisés sur l’enveloppe et les équipements : isolation, remplacement de chaudière, changement de menuiseries
- Les contrats d’entretien du chauffage collectif
Les factures énergétiques sont le point critique. Sans elles, le diagnostiqueur bascule sur la méthode conventionnelle, moins fidèle à la réalité de votre immeuble — et souvent moins favorable.
Ce que le DPE collectif débloque vraiment
C’est l’argument à mettre en avant en assemblée, bien plus efficace que l’obligation légale.
Le DPE collectif est le prérequis technique de tout le reste :
- Il conditionne l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)
- Il ouvre l’accès à MaPrimeRénov’ Copropriété, qui finance 30 % des travaux pour un gain énergétique de 35 %, et 45 % pour un gain de 50 %, dans la limite de 25 000 € par lot
- Il est exigé pour mobiliser les certificats d’économie d’énergie (CEE) et l’éco-prêt à taux zéro collectif
Une copropriété sans DPE collectif ne peut prétendre à aucun de ces dispositifs. Refuser une dépense de 800 € revient donc à se fermer l’accès à plusieurs dizaines de milliers d’euros d’aides. C’est cet arbitrage-là qu’il faut poser devant l’assemblée.
Sur les conséquences d’un retard et l’absence de sanction pénale directe, nous les avons détaillées dans notre article sur l’obligation de DPE collectif depuis janvier 2026.
Le calendrier réaliste
Comptez quatre à huit mois entre la décision et le rapport final :
- Demande de devis et inscription à l’ordre du jour : 1 à 2 mois
- Attente de l’assemblée générale annuelle : jusqu’à 12 mois si vous n’en convoquez pas une spécifique
- Réalisation du diagnostic après signature : 3 à 6 semaines
- Remise du rapport : 2 à 4 semaines
Le poste le plus lourd, c’est l’attente de l’assemblée. Si votre AG annuelle est passée et que vous ne voulez pas attendre un an, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée — à la demande du syndic, du conseil syndical, ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix.
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Questions fréquentes
Une copropriété de 8 lots est-elle vraiment concernée par le DPE collectif ?
Oui. Le seuil bas est fixé à deux logements, pas à un nombre minimum de lots. Une copropriété de 8 lots dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 est soumise à l’obligation depuis le 1er janvier 2026, exactement comme un immeuble de 200 logements.
Peut-on faire voter le DPE collectif à la majorité simple ?
Oui. La décision relève de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Ce n’est pas une décision qui requiert la double majorité ni l’unanimité.
Que faire si l’assemblée générale refuse de voter le DPE collectif ?
L’obligation légale demeure, indépendamment du vote. En pratique, la copropriété se prive de l’accès aux aides à la rénovation et fragilise la position des copropriétaires vendeurs. Vous pouvez faire réinscrire la résolution à l’assemblée suivante en documentant l’impact financier du refus — c’est généralement l’argument qui fait basculer le vote.
Le DPE collectif dispense-t-il du DPE individuel pour vendre ?
Non. Ce sont deux documents distincts. Le DPE individuel de votre logement reste obligatoire pour toute vente ou mise en location. Le DPE collectif porte sur l’immeuble et alimente la démarche de rénovation globale de la copropriété.
Combien de temps le DPE collectif reste-t-il valable ?
Dix ans. Un DPE collectif réalisé volontairement avant l’échéance réglementaire reste valable jusqu’à son terme, à condition d’avoir été établi selon la méthode en vigueur.
Sources : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience · article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation · article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 · ANAH, dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété.